افزایش دوبرابری هزینه ساخت‌وساز/ جهش قیمت مسکن تا مرز متری ۲۴۰ میلیون تومان در تهران

به گزارش فولادبان، بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن نشان از تغییرات بنیادین در هزینه‌های تولید و قیمت نهایی واحدهای مسکونی دارد. بر اساس داده‌های موجود، قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان که تا سال گذشته بین ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان نوسان داشت، اکنون به طور میانگین به ۶۰ میلیون تومان رسیده و در ساختمان‌های بلندمرتبه یا با متریال لوکس، این رقم بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. این افزایش نزدیک به ۱۰۰ تا ۱۵۰ درصدی، کاملاً هم‌سو با تورم نقطه‌به‌نقطه ۸۸ درصدی اقتصاد کشور است و نشان می‌دهد که نهاده‌های ساختمانی مانند سایر کالاها از موج عمومی افزایش قیمت بی‌نصیب نمانده‌اند؛ هرچند که در برخی مصالح خاص، آسیب‌های ناشی از تنش‌های منطقه‌ای رشد بیشتری را موجب شده است.

اما آنچه این بازار را از سایر بخش‌ها متمایز می‌کند، نقش آن به‌عنوان پناهگاهی امن برای سرمایه‌هاست. تجربه ماه‌های اخیر نشان داده که به محض توقف روند صعودی در بازارهای طلا و ارز و ایجاد فضای مثبت در مذاکرات سیاسی، سرمایه‌ها به سمت مسکن هدایت شده‌اند؛ چرا که ملک به‌عنوان یک دارایی ثابت با نقدشوندگی کمتر اما بازدهی مطمئن‌تر در میان‌مدت، مقصدی جذاب برای حفظ ارزش پول تلقی می‌شود. این رفتار سرمایه‌ای، علاوه بر تورم عمومی، از ناحیه دیگری نیز تقویت می‌شود و آن کسری انباشته‌شده تولید مسکن است. در شرایطی که سالانه به بیش از یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داریم، آمار تولید در سه سال گذشته به زیر ۳۰۰ هزار واحد تنزل یافته است؛ رکودی که خود معلول کاهش معاملات و خروج سازندگان از چرخه تولید بوده است.

از سوی دیگر، معاملات موجود نیز عمدتاً از نوع جایگزینی نزولی است: بسیاری از خانوارها به دلیل فشار هزینه‌های زندگی، واحدهای بزرگ خود را می‌فروشند و به واحدهای کوچک‌تر کوچ می‌کنند تا کسری بودجه خود را جبران کنند. این پدیده در کنار جهش بی‌سابقه اجاره‌بها – که حتی با وجود سقف ۲۵ درصدی برای قراردادهای تمدید، عملاً مهار نشده – نشان می‌دهد که ریشه مشکلات فراتر از نوسان قیمت مصالح است. نمونه‌ای آشکار: با مبلغ رهن کنونی یک آپارتمان، چند سال پیش می‌شد همان واحد را به طور کامل خریداری کرد؛ فشاری که ناشی از تداوم سیاست‌های انقباضی در عرضه و نبود توازن بین تقاضا و تولید است.

در چنین فضایی، نگاه به افق پیش‌روی بازار مسکن نیز چندان خوش‌بینانه نیست. تا زمانی که تورم عمومی در اقتصاد وجود دارد، هم‌سویی قیمت مسکن با آن، قاعده‌ای اجتناب‌ناپذیر تلقی می‌شود. اما مهم‌تر از آن، معمای ساختاری توزیع منابع مالی است؛ اگرچه حدود ۹۷ درصد تولید مسکن در دست بخش خصوصی است، اما طراحی ابزارهای مالی و نظام تأمین سرمایه به گونه‌ای است که عمدتاً به نفع نهادهای دولتی عمل می‌کند و بخش خصوصی از این امکانات محروم می‌ماند. این ناهماهنگی، حتی در سناریوی خوش‌بینانه پایان تنش‌ها و ورود سرمایه‌های کلان – چه ۳۰۰ میلیارد یا حتی ۳۰۰ تریلیارد دلار – نیز مانع از توقف افزایش قیمت ملک خواهد شد، چراکه زنجیره نقدینگی به بخش حقیقی تولید مسکن متصل نیست. بر این اساس، پیش‌بینی می‌شود تا زمانی که اصلاحات ساختاری در نظام اقتصادی و آزادسازی کامل ابزارهای مالی برای بخش خصوصی انجام نشود، بازار مسکن کماکان در مدار صعودی تورمی باقی بماند و هرگونه آرامش موقت در بازارهای موازی، فقط به جهشی تازه در این بخش منجر خواهد